상반기 거래금액 역대 최고치 경신, 연간 17.8~24.5조원 달성 전망
2025년 상반기 서울과 분당에서 거래된 오피스 거래금액은 11.7조원으로 전년 동기 대비 188.4% 증가했으며, 상반기 기준 역대 최고치를 경신했다. 아울러, 상반기 거래금액은 2024년 전체 거래금액(14.6조원)의 85.5%에 해당하며, 현재 시장에서 매각이 진행되고 있는 사례들을 감안했을 때, 연간 거래금액 또한 역대 최고치(2021년 17.8조원)를 무난히 넘어설 것으로 예측된다.
최근 경제성장률 둔화에도 불구하고 오피스 거래 시장이 활기를 띠는 이유 중 가장 큰 요인은 시장금리 하락에서 기인했다고 볼 수 있다. 한국은행 금융통화위원회는 올해 들어 두 차례 기준금리를 인하했으며, 현재 우리나라 기준금리는 2.5%이다. 또한, 주요 시장금리 지표인 국고채3년물 금리는 지난해 3.11%에서 올해 6월 기준 2.44%까지 하락하며, 오피스 담보대출 금리인하에 크게 기여했다.
초대형 거래사례 증가, 수익증권 양수도, 선매입 약정 자산 소유권 이전
상반기 오피스 투자시장을 되돌아보면, 유난히 초대형 거래사례가 많았다. 거래금액 5천억원 이상의 오피스가 10건이나 거래되었으며, 이들 오피스들의 총 거래금액은 8.1조원에 달한다. 아울러, 해당 거래사례 중 원그로브는 거래금액이 무려 2조3,350억원에 달하며, 단일 거래로는 역대 최대 거래액 사례(기존 센터필드 1.96조원)로 집계되었다.
실물거래(Asset Deal)가 아닌 수익증권 양수도(Share Deal) 방식으로 거래된 사례도 3건(지밸리비즈플라자, CJ제일제당센터, 강남N타워), 1.75조원에 달했다. 최근 단위 면적당 거래가격이 상승하면서 거래비용 절감을 위한 방편으로 수익증권 양수도가 선호되고 있다.
선매입 약정이 체결되었던 오피스들이 준공과 함께 소유권이 이전된 사례도 2건, 2.87조원 집계되었다. 원그로브와 르웨스트마곡이 해당 사례로 각각 2021년과 2023년 선매입 약정을 체결했었고, 지난해 말 준공 이후 자산 안정화를 거쳐 올해 초 소유권이 이전되었다.
거래건수∙펀드와 리츠 활용 비중 증가했으나, 해외투자자 비중은 감소
상반기 오피스 거래건수는 42건이며 GBD권역이 19건으로 가장 활발한 거래를 보였다. 반면, YBD권역과 BBD권역은 2건씩 거래되어 가장 적은 거래 건수를 보였다. 그럼에도 불구하고 지난해 상반기 각각 1건씩 거래된 것에 비해 두 권역 모두 거래건수는 증가했다.
전체 거래건수는 전년 상반기 대비 9건이 증가하여 거래금액 확대에 크게 기여하였다. 참고로, 상반기 거래된 42개동의 평균 거래금액은 2,827억원이며, 평당 거래가격 또한 34,474천원으로 집계되었다.
상반기 오피스 거래에서는 부동산펀드나 리츠 등 간접투자상품을 통한 거래가 이전 대비 월등히 증가했다. 리츠는 지난해 대비 2.5%p 감소한 35.5% 비중을 보인 반면, 부동산펀드가 12.1%p 증가한 46.9% 비중을 보여 간접투자상품 비중 증대에 큰 영향을 미쳤다. 개인 또는 일반 기업들이 직접 매수하는 비중은 17.3%로 지난해 대비 5.0%p 감소했다. 2015년 이후 최근 10년간 직접 오피스를 매입하는 비중은 지속적으로 감소하고 있는 반면, 간접투자상품을 활용하는 비중은 꾸준히 증가하는 추세이다.
이처럼 오피스 투자에 대한 간접투자시장이 지속적으로 확대되는 추세에도 불구하고, 해외투자자들의 서울(분당포함) 오피스 시장에 대한 투자는 지속적으로 감소하고 있다. 상반기 해외투자자들이 오피스 매입에 참여한 비중은 4.7%로 지난해 14.3% 대비 큰 폭으로 감소했으며, 거래금액 또한 0.6조원에 그쳤다. 이는 오피스 거래가격이 지속적으로 상승했기 때문에 기존 대비 목표 기대수익률이 낮아졌을 수도 있기 때문이지만, 팬데믹 이후 글로벌 투자자들의 오피스 투자 선호도가 전반적으로 하락한 영향으로 해석된다.
금리하락 등 영향으로 자본환원율 하락 지속전망
지난 2분기 서울 오피스 실질 자본환원율은 4.21%로 전기 대비 0.13%p 하락했다. 국고채3년물 대비 자본환원율 스프레드는 1.82%p로, 시장금리가 급격히 상승하기 시작했던 2022년 4분기(-0.13%p) 이후 지속적으로 확대되고 있다. 이는 2023년과 2024년 오피스 거래가격이 일부 조정되었기 때문이기도 하고, 이에 비해 임대료는 상승하고 공실률은 하락했던 것에서 기인했다고 볼 수 있다. 또한 시장금리도 2023년 3분기(국고채3년 3.73%) 이후 지속적으로 하락했기 때문이기도 하다. 다만, 최근 오피스 거래가격과 공실률 상승이 자본환원율 스프레드 축소를 야기할 수 있지만, 아직까지는 영향이 미미한 것으로 보인다.
향후 단기적으로는 오피스 자본환원율은 지속적으로 하락하여, 2026년 말 기준 3.86~3.90% 수준을 보일 것으로 추정된다. 오피스 거래가격 상승과 시장금리 하락이 자본환원율 하락의 주요 요인으로 작용할 것이다.
하락의 속도는 2025년 4분기까지 상대적으로 빠르게 하락할 것으로 예상되나, 이후에는 완만한 하락세로 전환될 것으로 보인다.
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