마스턴투자운용

“지금 같은 금리 인상기에서는 조달 금리가 올라갔기 때문에 대출 만기의 압박이 최대한 멀리 있는 리츠(REITs)를 주목할 필요가 있다.”유나무 마스턴투자운용 헤지투자본부장은 최근 서울 서초구 사옥에서 데일리안과 가진 인터뷰에서 차환의 기한이 많이 남은 리츠가 금리 인상 리스크를 피해갈 수 있고 배당 가능 이익도 늘어날 것이라며 이같이 말했다.리츠(REITs)는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본 및 지분에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁을 말한다.마스턴투자운용에선 지난해 1월 신규 설립된 헤지부문이 리츠를 운영한다. 회사의 헤지부문 설립 기간은 짧지만 괄목할 리츠 수익률을 거두고 있다.일례로 지난해 8월 설정된 ‘마스턴코어인컴REIT일반사모투자신탁제5호’의 경우 같은 운용전략을 가진 여타 리츠와 비교해 지속적으로 5~10% 이상 시장수익률을 상회하고 있다.이를 두고 리츠 업계에서 손꼽히는 전문가인 유나무 본부장의 역량이 발휘된 결과라는 평가가 대내외적으로 나오고 있다.유 본부장은 한화자산운용과 하나UBS자산운용 등을 거치며 리츠 경력만 12년에 달한다. 한화자산운용 재직시절 운용한 한화 재팬 리츠 펀드는 지난 2018년 일본 리츠에 투자하는 전체 글로벌 펀드 중 1위를 기록하기도 했다.내년 개별 장세…보유자산 이해 필요유 본부장에게 내년 리츠 시장 전망을 묻자 올해보다 여건이 개선될 것이라는 답이 돌아왔다.금리 인상 사이클이 종료되면 ‘패닉 셀링’ 형태의 심리적 불안감은 잦아들 것이라는 게 그의 설명이다. 다만, 중금리 지속 국면에 접어드는 만큼 개별 장세가 나타날 것이란 전망을 내놓았다.유 본부장은 “임대차 계약 자체가 소비자물가지수(CPI)와 연동이 어떻게 돼 있느냐에 따라 차별화 장세가 될 것”이라며 “리츠사들마다 경영진의 판단이 필요한 상황”이라고 진단했다.리츠 투자를 고려 중인 투자자들에겐 배당수익률만 고려해 영구채나 삼성전자 느낌으로 종목을 선별해서는 안된다고 조언했다. 배당수익의 원천인 보유자산에 대한 이해가 더 필요하다는 게 그의 설명이다.유 본부장은 “부동산 경기의 변곡점이라는 관점에서 봤을 때 자산가격 하락의 방어가 더 견고하게 일어날 수 있는 보유 자산이나 재무 구조를 갖고 있는지가 중요하다”며 “배당수익률이 높다고 더 좋은 종목이라고 접근하는 것은 매우 공격적인 투자일 수 있다”고 지적했다.성숙기 진입 리츠, 성장 잠재력 무한리츠 업계 배테랑인 유 본부장은 국내 리츠 시장의 성장 가능성이 무궁무진 함에도 상대적으로 주목도가 낮은 데 대한 아쉬움을 표했다. 올해 국내 상장 리츠들의 수익률이 좋지 않기는 했으나 시장이 성숙기에 접어들고 있는 만큼 향후 투자 여건이 지속적으로 개선될 것이라는 게 그의 설명이다.유 본부장은 “리츠가 성숙기에 들면 주가가 성장을 하면서 역사적으로도 30년 투자하면 다른 자산 대비 높은 수익률을 나타냈다”며 “중장기 투자로 볼 때 배당수익률에 더해 자본 차익까지 노릴 수 있는 부분이 있다”고 강조했다.나아가 “리츠는 부동산 경기가 어렵다고 하더라도 토탈 리턴 측면에서 타 자산 대비 변동성 장세에서 버틸 수 있는 퍼포먼스를 낼 수 있다”며 “국면이 어렵다고 하더라도 투자 대상으로 지켜볼 수 있는 자산으로 고려됐으면 하는 것이 개인적인 바람”이라고 말했다.유 본부장은 개인들의 리츠 투자 접근성이 높이지기 위해선 유관기관과 업계의 노력이 필요하다고 강조했다. 리츠가 기본적으로 상업용 부동산을 대상으로 투자하기 때문에 개인들에게 주어지는 정보의 양이 많지 않다는 게 그의 진단이다.유 본부장은 “리츠 투자를 위해선 기업설명(IR) 정보를 활용할 수 밖에 없다”며 “증권사 리서치센터 등에서 보다 많은 자료들이 나올 필요가 있다”고 지적했다.

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